Des rôles d ’évaluation qui tranchent

L’arrivée des rôles d’évaluation par la MRC d’Antoine-Labelle (MRCAL) est pour plusieurs contribuables un moment choc. Comment procède-t-on pour aboutir à ces augmentations ou ces diminutions? Quels impacts ont ces calculs savants?

Michel Crépeau a alerté L’info sur une augmentation qui lui a coupé le souffle. Oui, il y a des augmentations plus fortes qui touchent d’autres contribuables, mais, ici, il y a une histoire qui en découle. C’est pour un terrain de 50 000 pieds carrés, non bâti et qui, précisons, ne se trouve pas en bordure d’un lac. : il se trouve tout juste de l’autre côté du chemin menant au réservoir Kiamika.

« Quand j’ai vu le montant, je me suis dit qu’il y a erreur. J’ai l’historique des montants sur un fichier Excel depuis 10 ans », dit-il. 

Il ajoute qu’en 2023 il a payé 777$,  puis 824$ en 2025 et cette année, la facture s’élève à 2098$. Ça semble beaucoup pour les Laurentides, estime-t-il, considérant qu’il paie 3200$ pour sa maison et son terrain à Montréal. « En plus, la valeur du terrain est passée de 89 000$ à 351 200$. Au total, ça fait une augmentation de 153%. »

Le couple, qui prenait sa retraite d’ici peu d’années, se voyait dans la région, prêt à se bâtir. Mais tout est mis en jeu maintenant. Il devra demander une révision.

« Ça n’a pas de bon sens! Je n’ai même pas une maison sur le terrain! Vous imaginez combien je devrais vendre mon terrain si j’en viens là? Avec de telles sommes, il faut des reins solides », déplore-t-il.

Excessivement complexe

Le maire de Rivière-Rouge, Gilbert Therrien, joint par le journal après la conversation avec M. Crépeau, comprend la situation. Comme ça, durant la conversation, le journal demande si la Ville planifie une rencontre citoyenne avec le Service d’évaluation de la MRCAL afin qu’il se partage des informations sur la façon d’effectuer les savants calculs du rôle d ’évaluation.

« Les gens qui nous contactent savent comment ça fonctionne. Ce qu’ils ne comprennent pas, c’est comment ils sont arrivés à ces chiffres-là », explique l’élu.

Le maire remarque qu’à certains endroits à Rivière-Rouge, des contribuables ont vu la facture montée de 300%.

« J’ai été surpris, car, dans les éléments que nous avons regardés, au niveau du commercial, ils étaient moins impactés. Vous voyez, c’est tellement aléatoire. Ça dépend vraiment du marché environnant. C’est excessivement complexe », remarque M. Therrien.

À la MRCAL

En 2026, les municipalités de la MRC d’Antoine-Labelle (MRCAL) sont touchées par le nouveau rôle d’évaluation. Comment se calcule le rôle de votre résidence, votre terrain?

Chaque trois ans, le service d’évaluation de la MRCAL doit refaire l’équilibration du rôle d’évaluation, un processus inclus dans la Loi sur la fiscalité municipale du Québec (LFMQ), donc légiféré. À un certain moment, l’évaluation doit éliminer les écarts entre le marché et les valeurs au rôle. Ce qui veut dire que tout doit être refait aux trois ans. 

Pour 2026-2027-2028, les municipalités suivantes sont touchées : Rivière-Rouge, Notre-Dame-de-Pontmain, La Macaza, Lac-Saguay, Ferme-Neuve, Lac-Saint-Paul, Sainte-Anne-du-Lac, et les territoires non organisés. Les chiffres de votre compte sont représentatifs de la tendance du marché au 1er juillet 2024.

Voici des explications de Chantal Desjardins, directrice du Service d’évaluation à la MRCAL. 

« La Loi ne dit pas que l’on doit diminuer les écarts, mais d’éliminer les écarts. Il faut remettre à jour l’inventaire des propriétés d’une municipalité en fonction de la tendance du marché. Ce sont toujours les ventes des propriétés qui influencent l’inventaire, le marché », mentionne-t-elle.

Dépôt au ministère

Quand l’analyse du marché est effectuée, le tout est divisé par unité, de voisinage comparable à un secteur. C’est pourquoi les propriétés ne sont pas évaluées de la même façon que celles qui sont riveraines à celles situées au cœur d’un village. Ce sont deux marchés complètement différents. Ces démarches sont d’ailleurs encadrées par l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) et se trouvent dans le Manuel des évaluations foncières du ministère des Affaires municipales et de l’Habitation.

« Il y a aussi un mécanisme d’analyse autour de ça qui est encadré par la LFMQ dans le règlement sur l’évaluation foncière et les normes de pratique de l’OEAQ. Quand le rôle est déposé, il a déjà fait l’objet d’un examen auprès du ministère. C’est lui qui s’assure que le service d’évaluation respecte le cadre dans lequel se fait l’évaluation », ajoute la directrice.

Lorsque le rôle est déposé, il y a une présomption de validité du rôle. Ça fait partie des jurisprudences et des décisions du tribunal administratif. Ce qui veut aussi dire que le contribuable peut faire une demande de révision sans problème, indique Mme Desjardins. Cependant, c’est à lui que revient le fardeau de la preuve que la propriété n’est pas représentative du marché de référence.

Et les baisses?

Comment s’expliquent les baisses d’évaluation? La directrice souligne qu’il y a plusieurs facteurs en jeu. Peut-être à cause d’un secteur en diminution, des prix de vente plus bas, etc.

Dans le calcul, on rend compte des rénovations qui sont apportées à l’intérieur d’un bâtiment. L’inspecteur passe rendre compte des travaux aux neuf ans.

« La LFMQ nous demande de visiter la propriété afin de s’assurer de la mise à jour de l’inventaire du milieu. Il arrive que l’on visite une propriété qui est laissée à l’abandon. Ça aussi, ça peut avoir une influence sur le calcul à la baisse », explique Mme Desjardins.

Ajoutons aussi les vices cachés d’une résidence vendue… Puis, on trouve les terrains jugés constructibles dans l’évaluation. Le propriétaire demande un permis de construction. Les études qui suivent démontrent que c’est un terrain humide et qu’il est alors inconstructible. On établit un calcul en conséquence.

Trois méthodes de calcul

Chantal Desjardins tient à souligner en réponse à la question s’il existe d’autres méthodes de calcul d’évaluation qu’il en existe trois reconnues par l’OEAQ. 

« Ces trois méthodes sont en pratiques municipales, en privé pour fins d’hypothèque, de fin de liquidation ou de disposition. Ce sont les trois mêmes méthodes, celle du coût, dont celui de la construction, qui déprécie. Il y a la méthode de comparaison, où l’on regarde des propriétés comparables à la vôtre et l’on fait les ajustements nécessaires. Puis, il y a la méthode du revenu qui ne s’applique pas à tous les immeubles. »

Mme Desjardins insiste sur le fait qu’il n’existe pas de magie dans les méthodes de calcul.

Il est possible d’en savoir plus sur le site de la MRCAL.